Sebelum membida rumah lelong
- Sebelum membida rumah lelong, anda perlu kenal pasti apakah tujuan anda untuk mendapatkan rumah lelong, adakah untuk anda tinggal atau untuk pelaburan, berapakah bajet anda, rumah yang bagaimana, bagaimana cara bayaran (pinjaman bank atau tunai).
- Maklumat berkaitan rumah lelong boleh diperolehi melalui akhbar tempatan, internet atau ejen-ejen pelelong. Antara pelelong yang popular ialah Property Auction House, Ng Chan Mau, Ehsan, Tancorp dan lain-lain.
- Lokasi rumah adalah yang paling utama, Sekiranya rumah tersebut dibeli bertujuan untuk diduduki, kemungkinan lokasinya berhampiran tempat kerja anda atau dimana sahaja lokasi yang anda rasa sesuai dengan persekitaran. Sekiranya rumah tersebut dibeli untuk pelaburan, semestinya lokasi hendaklah betul-betul strategi terutama berdekatan dengan kemudahan awam, rangkaian pengangkutan, stesen bas/lrt/komuter, kilang-kilang dsb.
- Semak harga pasaran kawasan rumah tersebut. Sekiranya rumah tersebut untuk disewakan, sila pastikan kadar sewaan boleh melepasi jumlah bayaran pinjaman bank dan yang terbaiknya adalah positif. Sekiranya untuk disewakan, biasanya flat atau apartment adalah pilihan terbaik.
- Semak juga kelayakan pinjaman anda dengan pihak bank, adakah anda layak untuk mendapatkan pinjaman? Sekiranya anda tidak layak adakah anda mempunyai wang tunai? Sekiranya layak, berapa jumlah pinjaman yang layak? hal ini boleh membantu anda dalam menentukan bajet anda untuk membida rumah lelong.
- Setelah anda menentukan objektif membeli rumah lelong, bajet anda dan mendapat maklumat tentang rumah lelong yang anda minati sesuai dengan tujuan anda, hubungi pelelong atau ejen untuk memperolehi pengisytiharan jualan lelong “proclamation of sale [POS] serta syarat-syarat lelongan “condition of sale’ [COS].
- Baca dan faham kandungan POS dan COS seperti status rumah free hold/lease hold, dah ada title atau belum, siapakan yang menanggung segala tunggakan caj perkhidmatan/maintenance, bil elektrik, air, pembentungan, cukai tanah, cukai pintu dan lain-lain tunggakan, adakah pihak bank atau pembeli yang tanggung. sekiranya tunggakan tersebut ditanggung pembeli, dapatkan maklumat tentang jumlah tunggakan daripada pihak-pihak berkenaan. Sekiranya bank yang tanggung, berapa hari anda perlu uruskan tunggakan tersebut dengan pihak bank untuk reimbursement/tolak dengan harga rumah (biasanya 60 hari).
- Meninjau fizikal dan lokasi rumah tersebut, bagaimana keadaan rumah tersebut, adakah rumah tersebut ada penghuni, kalau ada siapa? owner atau penyewa, bagaimana anda akan berurusan dengan mereka ini setelah anda berjaya nanti, apakah kerosakan yang perlu dibaiki dan berapa anggaran baik pulih, kenal pasti lokasinya adakah betul-betul strategi dan sesuai.
- Buat carian hak milik/status rumah tersebut di pejabat tanah berkenaan, adakah rumah tersebut ada sekatan atau kaveat. Sekiranya ada kaveat mungkin anda tidak perlu membida rumah tersebut.
- Setelah anda betul-betul berpuas hati dan berminat dengan rumah tersebut dengan mengambil kira lokasi, bayaran tunggakan, kos baik pulih dan sebagainya sediakan bank draft/cek bank sebanyak 5% atau 10% daripada harga rizab [seperti dalam POS]. Sediakan juga wang secukupnya untuk persediaan sekiranya harga rumah tersebut dinaikkan semasa membida. Pada masa ini juga anda boleh menentukan bajet anda, berapakan jumlah tertinggi yang anda rasa mampu untuk membida, sebaiknya harga bidaan paling kurang 15% daripada harga pasaran [iaitu jumlah tunggakan + kos baik pulih + lain2 perbelanjaan + harga bidaan = 15% daripada harga pasaran, kalau lebih lagi bagus]
Semasa Bidaan
- Bawa kad pengenalan asal serta salinan. Sekiranya anda menggunakan wakil untuk membida, kad pengenalan wakil anda dan salinan serta surat wakil dari anda dan salinan kad pengenalan anda perlu dibawa.
- Datang tepat pada waktunya sekurang-kurang setengah jam sebelum lelongan dimulakan. Setelah tiba terus mendaftar sebagai pembida [anda akan diberi kad bidaan] dan masuk ke bilik lelongan.
- Setelah lelongan dimulakan, teruskan membida mengikut bajet (jangan bida melebehi bajet yang telah ditetapkan, sekiranya anda pembida tunggal dan tiada pembida lain anda akan berjaya mendapatkan harga rizab.
- Setelah berjaya anda atau wakil anda perlu menandatangani ‘kontrak’ dan membayar stamp duty RM50 serta wang perbezaan harga menang dengan harga rizab. Kontrak tersebut biasanya akan diberi kepada anda pada keesokan hari selepas ia distampkan. Sekiranya anda gagal, bank draft anda akan dipulangkan selepas lelongan tersebut.
Selepas Menang Bidaan
- Setelah anda berjaya dalam lelongan dan mendapat kontrak daripada pelelong, anda seharusnya berjumpa dengan pihak peguam untuk urusan berkaitan.
- Sekiranya anda ingin menjelaskan baki bayaran 90%/95% melalui pinjaman bank, bawa kontrak tersebut dan segera membuat permohonan pinjaman dengan beberapa buah bank (jangan hanya bergantung kepada satu bank). Sekiranya anda ingin membuat bayaran tersebut secara tunai, anda tidak perlu tergesa-gesa, anda mungkin boleh tunggu sehingga tempoh 90/120 tersebut hampir luput (kalau nak bayar cepat pun tak ada masalah).
- Setelah mendapat surat tawaran pinjaman daripada bank, buat perbandingan (sekiranya lebih satu bank membuat tawaran) dan pilih tawaran terbaik dan sesuai mengikut bajet anda.
- Sekiranya tunggakan seperti caj perkhidmatan, cukai tanah, cukai pintu, bil elektrik, air pihak dan lain-lain pihak bank yang tanggung, anda perlu berhubung dengan agensi tersebut untuk mendapatkan statement tunggakan atau anda bayar segala tunggakan tersebut, manakala resit bayaran atau statement tunggakan hendaklah diberi kepada pihak peguam atau bank untuk urusan ‘reimbursement’ atau ditolak dengan harga rumah. Sekiranya semua tunggakan pembeli yang tanggung, cuba merayu dengan pihak berkenaan untuk bayar secara beransur-ansur.
- Berhubung dengan rumah tersebut, terpulang kepada ‘kepakaran anda’ bagaimana untuk menfaatkanya, sekiranya perlu dapatkan nasihat peguam, namun berdasarkan pengalaman saya;
a. Masuk rumah tersebut dan baiki segala kerosakan, pasang kunci dan gril.
b. Pergi ke pejabat TNB untuk urusan elektrik dan syabas untuk urusan air (urusan sambung bekalan/tukar nama)
c. Setelah elektrik dan air disambung, cari penyewa atau boleh terus angkat barang untuk pindah masuk.
Itulah serba sedikit panduan asas untuk dikongsi semoga bermanfaat, selebihnya boleh hubungi saya melalui email despro.solution@gmail.com / desprosolution@yahoo.com. Apa yang penting ilmu dan persediaan, walau rumah lelong sinonim dengan rumah di bawah harga pasaran, namun tidak kurang juga yang membeli rumah lelong pada harga pasaran atau pada harga yang lebih tinggi dari harga pasaran. Selamat membida.
